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L'istituto della usucapione

Giuristudio - Approfondimento - L'istituto della usucapione

L’usucapione  è il mezzo in  virtù del quale, per effetto del possesso protratto per un certo tempo,  si produce l’acquisto della proprietà e degli altri diritti reali.
L'usucapione è quindi un modo di acquisto a titolo originario del diritto di proprietà e degli altri diritti reali che si verifica per cause opposte alla prescrizione; mentre nella prescrizione il diritto si perde a causa del  trascorrere del tempo, accompagnata dall'inerzia del titolare del diritto, nella usucapione il diritto si acquista per il trascorrere del tempo accompagnata da una attività svolta da un soggetto su un bene su cui grava un diritto reale altrui; questa attività è il possesso.
L’istituto dell’usucapione ha come ratio l’attribuzione della c.d. “funzione sociale” al conferimento da parte dell’ordinamento del diritto di proprietà, secondo il quale, tale diritto. È costituzionalmente garantito, proprio per la sua utilità sociale, in quanto il rendere produttivo un bene produce benessere sia al beneficiario dello stesso, sia all’intera comunità, alla quale il primo garantisce la conservazione del bene stesso; tipico esempio è il contadino che coltiva un terreno per vent’anni ( terreno  appartenente ad un proprietario che lo trascura) soddisfa sia i propri bisogni e quelli della sua famiglia ma anche quello della produzione, della circolazione monetaria, della conservazione e della cura del territorio comune.
L'usucapione si fonda sull’esigenza di garantire la certezza delle situazioni giuridiche attraverso la preferenza accordata a chi pur non essendo proprietario di un bene, si cura di esso traendone i relativi benefici, rispetto a chi, ancorché proprietario, trascura di servirsene. In altre parole, l’ordinamento preferisce che i beni immobili siano dati in proprietà a chi se ne prende cura che a chi, sebbene risulti dalle carte come legittimo proprietario, di fatto non se ne interessa.
Supponiamo che io sia proprietario di un fondo agricolo, ma a causa della sua lontananza e della sua posizione disagiata non me ne occupi per venti anni; nello stesso periodo, però, un contadino occupa il mio fondo e comincia a coltivarlo a recintarlo etc. comportandosi, quindi, come se fosse il proprietario; se io non faccio valere il mio diritto per venti anni, e il possesso del contadino dura ininterrottamente per lo stesso periodo, il contadino diverrà proprietario del fondo per usucapione, mentre io avrò perso il diritto proprio perché usucapito dal contadino.
L'elemento fondamentale della usucapione è quindi il possesso che deve essere continuo, si intende la permanente manifestazione della propria signoria sulla cosa, e ininterrotto, vale a dire non deve subire interruzioni superiori a un anno. Infatti, se per esempio il proprietario legittimo si riappropria del bene e ne rientra nel possesso per almeno un anno, il termine per l’usucapione si interrompe. Ciò però non esclude che tale termine possa decorrere nuovamente se il titolare dell’immobile torni a disinteressarsi dell’immobile.
L’usucapione è un modo per diventare proprietario di un bene senza bisogno di un contratto, di un testamento e, addirittura, senza bisogno di un accordo con il proprietario del bene.
Si diventa titolari di un bene altrui, anche se si è in mala fede (ossia si sappia che il bene è di proprietà di un altro soggetto) purché si sia posseduto il bene (cioè lo si abbia utilizzato o comunque se ne sia usufruito in qualche modo),  per un periodo di tempo predeterminato di 20 o 10 anni  e ci si sia comportati, durante questo periodo, come se si fosse i veri proprietari, cioè alla luce del sole e davanti a tutta la collettività (pertanto non potrà usucapire un trullo un senza tetto che di notte vi acceda di nascosto per dormire, senza farsi vedere da nessuno).
 L’acquisto del possesso da parte del possessore non deve avvenire in modo violento o clandestino ( es. appropriazione indebita, con la creazione di ostacoli per evitare al proprietario di riprendersi la sua proprietà, ecc.), altrimenti l’usucapione non inizia a decorrere o inizia a decorrere dal momento in cui è cessata la situazione di violenza o di clandestinità.
In relazione al tempo per cui il possesso deve durare si distingue l’usucapione c.d. ordinaria quando il possesso, di immobili o mobili,  sia acquistato in mala fede deve protrarsi per venti anni e c.d. abbreviata quando il possesso sia iniziato in buona fede, che vi sia un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà, o altro diritto reale di godimento e che il titolo sia stato trascritto in presenza di queste condizioni, l'usucapione si compie dopo soli dieci anni dalla data della trascrizione del titolo (es. vendita da un soggetto che non era il vero proprietario), dieci anni per gli altri diritti di godimento sopra un immobile (usufrutto, uso, abitazione, servitù, ecc.), dieci anni per il possesso continuato per i beni mobili, relativamente alla proprietà o altri diritti reali acquisiti in buona fede da chi non ne è il proprietario, in presenza o meno di un atto di proprietà, infine, dieci anni il possesso continuato per i beni mobili iscritti nei pubblici registri (v. automobili, imbarcazioni, ecc.).
Non tutti i beni possono essere usucapiti come i beni demaniali e o di altri enti territoriali (es.  il Comune o un parcheggio pubblico).
Il possesso per trasformarsi in proprietà riconosciuta dall’ordinamento, è necessario che intervenga una sentenza del giudice, che dichiari che si è compiuto l’usucapione. Pertanto occorrerà iniziare una vera e propria causa e provare con testimoni  l’esistenza dei predetti presupposti (possesso e decorso del tempo). La sentenza è necessaria visto che l’usucapione, come detto, è una situazione di fatto e, quindi, non c’è alcun atto o contratto da andare a registrare nei pubblici registri immobiliari e formalizzare il passaggio di proprietà. Pertanto, nei registri pubblici si andrà a trascrivere la sentenza.
Con il possesso pacifico e ripetuto nel tempo, senza interruzioni superiori a un anno, chiunque può diventare proprietario di un bene mobile o immobile altrui. È tuttavia necessario ottenere una sentenza che dichiari l’intervenuta usucapione. Nel processo occorre procurarsi le prove di quanto si vuole dimostrare mediante l’esibizione della  documentazione che riguardino le spese sostenute per lavori effettuati sul bene, eventuali scambi di lettere con il proprietario effettivo del bene. La prova principale, tuttavia, resta quella fornita dai testimoni, che dichiarino davanti al giudice di aver visto il possessore servirsi del bene e comportarsi come se fosse il proprietario (per esempio: costruendo dei recinti,  terreno, coltivando la terra, raccogliendone i frutti, provvedendo ad opere di ristrutturazione, ecc.).
L’usucapione può essere evitata dall’effettivo proprietario notificando al possessore, prima che maturi il termine dei 20/10 anni, un atto di citazione o un atto di costituzione in mora.
La sentenza che dichiara l’usucapione per avere i suoi effetti  la legge obbliga la trascrizione della stessa ai fini non solo ai fini dei c.d. trasferimenti ma soprattutto ai fini della” pubblicità- notizia” che ha lo scopo di consentire ai terzi interessati di conoscere la pubblicità del  “fatto giuridico”  e metterli in  condizioni di opporlo e, quindi, consentendo a loro di chiedere la cancellazione di tale trascrizione.
L’istituto dell’Usucapione prevede che  “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per vent’anni” art. 1158 C.C.
La proprietà quindi si acquista per una situazione di fatto e non per la trascrizione in quanto la situazione di fatto rende già proprietario l’usucapiente ed è giusto  rendere lo stesso in condizione di poterla alienare e far conoscere ai terzi mediante la trascrizione della situazione di fatto.
La Corte di Cassazione con una recente sentenza, riprendendo un orientamento consolidato, ha ribadito la piena validità ed efficacia dell’atto pubblico con il quale venga trasferita la proprietà immobiliare della quale l’alienante si dichiari proprietario per usucapione, escludendo così la necessità di previo accertamento giudiziale dell’usucapione medesima.
La Cassazione con la sentenza n. 2485/2007 ha ribadito il concetto secondo il quale, la sentenza di usucapione, si limita a “dichiarare” l’intervenuto acquisto a titolo originario: non ha, dunque, efficacia “costitutiva dell’acquisto stesso. Conseguentemente, colui che ha maturato tutti i requisiti legalmente richiesti per perfezionare l’acquisto per usucapione è già diventato proprietario del bene a prescindere dalla pronuncia giudiziale; pertanto egli può disporre del bene come meglio crede, anche senza esser fornito del titolo giudiziale (sentenza) dichiarativa dell’acquisto stesso. Difatti se si dovesse aderire alla tesi contraria, affermano i giudici di legittimità nella sentenza poc’anzi citata “si verificherebbe la strana sensazione per cui chi ha usucapito sarebbe proprietario, ma non potrebbe disporre validamente del bene fino a quando il suo acquisto non fosse accertato giudizialmente”.
Da ultimo, nel D.L. del 21.06.2013 n. 69 convertito in con modificazioni in L. del 09.08.2013 all’art.84 bis, il legislatore ha introdotto  l’obbligatorietà della mediazione modificando l’art. 2643 c.c. inserendo il comma 12 bis attraverso il quale le parti di un procedimento di mediazione avente ad oggetto la domanda di usucapione di un bene potranno accordarsi davanti al mediatore e successivamente trascrivere validamente l’accordo.
Resta però il problema della trascrivibilità o meno dell’accordo in quanto non risolve le problematiche relative al contraddittorio nei confronti di tutti i legittimi proprietari del bene per il quale si reclama l’intervenuta usucapione.


Avv. Letizia Serini